Hausmeisterkosten auf Mieter umlegen: Was erlaubt ist
Kurz gesagt: Ja, Hausmeisterkosten dürfen Vermieter auf die Mieter umlegen, wenn der Mietvertrag das vorsieht. Rechtsgrundlage ist § 2 Nr. 14 der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Nicht umlegbar ist alles, was der Hausmeister für Reparaturen, Instandhaltung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder Verwaltung bekommt.
In der Praxis entsteht der Ärger genau an dieser Grenze. Wer als Eigentümer oder Hausverwaltung sauber abrechnen will, muss wissen, welche Tätigkeit auf welche Seite gehört.
Was sagt die Betriebskostenverordnung?
Die Betriebskostenverordnung zählt in § 2 auf, welche Kosten als Betriebskosten gelten. Nummer 14 sind die Kosten für den Hauswart, also den Hausmeister. Ausgenommen sind ausdrücklich die Anteile, die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betreffen.
Damit die Umlage greift, muss sie im Mietvertrag vereinbart sein. Ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung reicht dafür aus, der Text muss nicht beiliegen.
Diese Hausmeisterleistungen sind umlagefähig
Treppenhaus, Flure und Gemeinschaftsräume reinigen
Rasen mähen, Hecken schneiden, Laub kehren
Schnee räumen und streuen
Mülltonnen bereitstellen und den Müllplatz sauber halten
Gemeint sind die regelmäßig wiederkehrenden Pflege-, Reinigungs- und Wartungsarbeiten, die den Betrieb des Hauses am Laufen halten.
Diese Leistungen gehören nicht in die Nebenkosten
Reparaturen, etwa ein neues Türschloss oder ein tropfender Wasserhahn
Instandhaltung und Erneuerung von Bauteilen
Schönheitsreparaturen wie Streichen
Verwaltungsaufgaben, zum Beispiel Handwerker beauftragen und Schriftverkehr
Notdienst- und Bereitschaftspauschalen
Zur Notdienstpauschale hat der Bundesgerichtshof am 18. Dezember 2019 entschieden (Az. VIII ZR 62/19): Sie zählt zu den Verwaltungskosten und darf nicht als Hausmeisterkosten umgelegt werden.
Der Vermieter muss die Kosten aufteilen
Erledigt ein Hausmeister beides, Pflege und Reparaturen, muss der Vermieter die nicht umlagefähigen Anteile herausrechnen. Laut Bundesgerichtshof (Urteil vom 20. Februar 2008, Az. VIII ZR 27/07) muss die Abrechnung so aufgeschlüsselt sein, dass Mieter nachvollziehen können, ob und in welcher Höhe solche Kosten vorab abgezogen wurden. Eine bereits bereinigte Summe ohne Erklärung reicht nicht.
Praktisch heißt das: Lassen Sie sich vom Hausmeisterdienst Rechnungen geben, die Pflegearbeiten und Reparaturen getrennt ausweisen. Ein Stundennachweis nach Tätigkeiten macht die Aufteilung belastbar.
Vorsicht vor doppelter Abrechnung
Reinigt der Hausmeister das Treppenhaus, dürfen diese Kosten nicht noch einmal unter Gebäudereinigung auftauchen. Dasselbe gilt für Gartenpflege und Winterdienst. Jede Leistung erscheint in der Abrechnung genau einmal.
Was das für Hausverwaltungen heißt
Ein Leistungsverzeichnis anlegen, in dem jede Tätigkeit als umlagefähig oder nicht umlagefähig markiert ist.
Rechnungen getrennt nach Pflege und Reparatur anfordern.
Pauschalen für Notdienst oder Rufbereitschaft nicht in die Nebenkosten übernehmen.
Belege so ablegen, dass Mieter sie bei Rückfragen einsehen können.
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Häufige Fragen zu Hausmeisterkosten
Muss der Hausmeister im Mietvertrag stehen?
Die Umlage der Betriebskosten muss vereinbart sein. Ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung genügt, dann sind auch die Hausmeisterkosten nach § 2 Nr. 14 erfasst.
Darf eine Notdienstpauschale umgelegt werden?
Nein. Der Bundesgerichtshof hat 2019 entschieden, dass sie zu den Verwaltungskosten gehört.
Dürfen Mieter die Belege sehen?
Ja, Mieter dürfen die Belege zur Betriebskostenabrechnung einsehen. Deshalb lohnt sich eine Rechnung, die Tätigkeiten getrennt ausweist.
Was passiert, wenn der Vermieter nicht aufteilt?
Fehlt die nachvollziehbare Aufteilung, kann der Mieter die Hausmeisterkosten bestreiten. Im Streit muss der Vermieter dann belegen, welcher Anteil umlagefähig ist.
Stand: Oktober 2026. Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung.
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